PortinAI

In Italia oltre 35 milioni di persone vivono in condominio, distribuiti su 1,2 milioni di edifici gestiti da più di 45.000 amministratori. È uno dei principali modelli abitativi del paese, ma è anche uno dei settori più sotto-digitalizzati: la maggior parte degli amministratori opera su portafogli piccoli, con strumenti analogici e processi che non scalano. Il mercato si sta consolidando, nascono società di gestione sempre più grandi, con portafogli ampi e bisogno urgente di sistemi più efficienti per gestirli , ma l'infrastruttura tecnologica è ferma a vent'anni fa.

Il problema è strutturale e quantificabile. Ogni 1.000 condomìni generano circa 100.000 comunicazioni al mese tra mail, telefonate e segnalazioni, un caos comunicativo che soffoca gli amministratori e genera frustrazione: il 52% dei residenti si dichiara insoddisfatto della gestione del proprio condominio. Parallelamente, la figura del portinaio, storico filtro fisico e relazionale del palazzo, è scomparsa dal 70% dei condomìni delle grandi città italiane, schiacciata da un costo medio di 25-30 mila euro l'anno. Il problema è strutturale: manca un'infrastruttura che faccia da ponte tra chi gestisce, chi abita e chi eroga servizi.

PortinAI risolve questo problema con un ecosistema.

Il primo pilastro è SGI, un sistema di gestione intelligente basato su AI che classifica e automatizza fino all'85% delle comunicazioni condominiali, indirizzando le richieste verso amministratori o fornitori e lasciando all'amministratore solo i casi complessi. Il secondo è lo Smart Locker BEN, un portinaio fisico attivo 24/7 per pacchi, farmaci, spesa, lavanderia e caregiving, con gestione IoT degli accessi dei fornitori, che costa il 93% in meno rispetto a una portineria tradizionale.. Il terzo è un Marketplace AI che intercetta le richieste fuori competenza dell'amministratore e le instrada verso fornitori certificati con sistema di rating, generando revenue share con commissioni su un mercato servizi italiano da 55 miliardi di euro.

Il mercato è già pronto: il 78% degli amministratori intervistati considera prioritaria la digitalizzazione della gestione condominiale e PortinAI ha costruito una pipeline di oltre 2.500 condomìni, e da Giugno partirà il test sui primi condomini. Inoltre 2 società fornitrici di locker sono interessate a integrare SGI nei loro dispositivi. Il TAM europeo è stimato in 26,4 miliardi di euro, il SAM italiano in 3,5 miliardi, con un SOM raggiungibile di 52 milioni nei primi anni di attività.

Il go-to-market parte dal B2B con gli amministratori, ognuno gestisce 50-1.000 condomìni e milioni di euro di interventi all'anno, per poi diffondersi verso condòmini e residenti tramite locker e app, e infine monetizzare full-stack con il marketplace.

PortinAI S.r.l. è costituita a Milano nel marzo 2026, iscritta come startup innovativa. Il team è composto da tre founder under 25 con competenze complementari: Mattia Mirri (CEO), co-founder di una società di affitti brevi a Milano, esperto di operations e business development; Andrea Senes (CFO), property manager nel Sud Sardegna dal 2020, laurea in Economia all'Università Cattolica e Master ALTIS in pianificazione e controllo; Antonio Todisco (CTO), fullstack developer specializzato in integrazioni AI.